不動産ローン 低金利を買おう
固定金利型というのは、借り入れ当初の金利が返済が終わるまで変わらないというものです。
つまり、借り入れを申し込んだ時点または融資が行われた時点の金利(契約金利)が、そのまま完済するまで固定されるタイプです。
したがって元利均等返済であれば、毎月の返済額は返済が終わるまで同じ額ということになります。
この固定金利型は、①採用の公庫融資年金住財形住宅融資民ローン。
②返済額が一定ない5年ごとに返済額画の立てし逓減するので計が調整されるので計画が立てやすい。
③低金利が完済時。
金利アップが予測状態の時で続き、特に長期され将来の返済計ま返済の場合に有利画に狂いが生じる。
④高い金利が下がる状態の時まで続くのでデメリットも予測され、1<1メリットが大きいメリットをまある公庫の住宅融資(段階金利制となっており、当初10年間の固定金利に比べて、11年目以降は若干金利がアップする)や年金住宅融資、それに民間住宅ローンで採用されています(取り扱わない民間金融機関もある)。
いっぽう変動金利型は、金融情勢の変化によって返済途中において返済金利が変わるタイプです。
当初は低い金利で借りていても途中で高くなったり、逆に高い金利だったものが低くなったりするケースもあります。
したがって、金利の変動によって利息分の額も増減し、月々の返済額も減ったり増えたりします。
ただし、実際の返済額は5年に1度だけ変更される仕組みになっています。
たとえば民間の変動金利型の場合、年2回(4月と10月)に金利が見直され、その金利の変動を5年間にわたって元金内訳で調整することによって、その聞の返済額を一定に保つようになっています。
融資を受けた時点の金利に比べて、5年の金制が上下しても5年間は品額は同じ。
返済完済年数1.25倍までに標準1次回6年目次四6年自の見直しの見直し。
足早に金利が下がれば、その分だけ元金返済分が増え、次の5年間の返済額が減るというわけです。
逆に5年間に金利アップの状態が続けば、元金の返済分が減って利息分が増え、次の5年間の返済額が増えることになります。
ただし、前回の返済額の125%以内に抑えられるため、次の5年間の返済額が大幅に増えることはありません。
この変動金利型は、公的融資の財形住宅融資や民聞の住宅ローンに採用されています。
固定金利選択型ってどんなタイブこのタイプは、民間の金融機関が新タイプの住宅ローンとして採用しているものです。
全体的には変動金利型といえるのですが、3年間とか5年間というように一定期間だけ、金利が固定されるのが大きな特徴です。
選べる固定期間としては、2年、3年、5年、7年、10年が設定されています。
また、種類としては図②に示した3タイプにわかれています。
(1)は、借入時に固定型を選択することが条件になっており、といったん変動型に切り替えれば、固定型に戻すことができないというものです。
昔は固定型を選択することが条件になっていますが、定められた固定型期聞が終了すれば固定型をそのまま継続しでもかまいませんし、変動型に切り替えることもできます。
(11)と似ていますが、借入時から固定型もしくは変動型を選ぶことができるのが特徴で、最も自由度の高い固定金利選択型になっています。
借入時に変動型を選んでも、いつでも固定型に切り条替えることができる件、酒定期間終了時には、再度固定型を選択でき、変動型に切り替えてもその後固定型を選ぶことも可能返済額が毎月一定の元利均等返済返済の方法には、元利均等返済と元金均等返済とがあります。
公庫融資や年金住宅融資などでは、そのどちらかが選べるようになっていますが、両者には毎月の返済額や返済総額において著しい差があり、選び方を誤ると返済計画に狂いが生じることもあります。
元利均等返済は、原則として毎月の返済額が一定になるように、元金分と利息分の割合が変わる仕組みになっています。
このため、返済計画が立てやすいといったメリッ卜があります。
ただし、返済当初は元金分に比べて利息分の割合が相当高〈返済の初期段階では元金分がなかなか減りません。
それが実感できるのが、買い換えのケースです。
〈住宅ローン〉を利用して購入した住宅を、5、6年で買い換えるような場合、その住宅に対するローンの残債務は、ほんの少ししか減らないのが実態です。
35年返済で1，000万円のローン(金利4.20%)を組んでいたとすると、毎月の返済額は4万5，485円、返済期聞が5年経過した時点ての残債務は約930万円で、わずか70万円ほどしか元金が減りません。
10年では残債務が約844万円、20年で約607万円、25年あたりでようやく利息分よりも元金分が上回り、残債務も約445万円になり、元金のほぼ半分強を返済したことになります。
返済当初の10年間で約156万円しか元金分が減らなかったものが、完済までの後の10年間では約445万円も減り、いかに前半での減り方が少ないかがわかるでしょう。
返済額が穣々に減る『元金均等返済元金均等返済というのは、文字通りそれに利息分をプラスして、毎月返済していくというものです。
仮に1，200万円を毎月払いの10年返済で借りたとすると、返済回数は120固になり、毎月の元金分の返済は10万円それぞれに利息分がプラスされて返済することになります。
この場合、第1回目の返済額はく10万円+1，200万円に対する利息分=返済額〉になりますが、第2回目の返済額はく10万円+1，190万円に対する利息分〉ということで、毎月10万円ずつ元金が減るのに応じて残った債務額に対する利息分も徐々に減っていきます。
つまり返済当初は利息分が多額で負担が重かったものが、徐々に利息分が減って負担が軽くなる仕組みになっています。
元金均等返済をマラソンにたとえるならば、スタート当初ではハイペース、徐々にペースダウンしてゴールに着くというやり方です。
返済当初の高負担に耐えられれば、徐々に楽になりますが、当初の10年間くらいはかなりキツイといえるでしよう。
ちなみに、前出の元利均等返済で1，000万円借りた事例では、毎月返済額甚は4万5，485円ですが、これと同額に達置するのは返済開始から160回目の13年型4ヵ月後です。
むろん、それ以降はその画額よりもさらに減り、35年目の最終回には元金の均等分争いになるでしょう。
『元金均等返済かきて、元利均等返済か元金均等返済か、どちらを選べばよいかということになりますが、両者を、①採用している〈住宅ローン〉、②返済計画の立てやすさ、③返済総額、④繰上げ返済との関係、⑤年齢およびライフサイクノレ、などの観点から比較してみましょう。
この中でとくに注目すべき点が返済総額です。
元金均等返済に比べ元利均等返済の方が2割ほど利息分の負担額が多くなっています。
①採用の〈住公庫融資、年金住宅融資)ト融資、年金住宅融資、財形住宅融資、宅ローン〉住宅ローンは各金融機関に確認)②返済計画の毎月分およびボーナス1寺分の返済紙が全期返済初期段階では高負担。
公庫や年金斉を利日するバイトを除いた○○はゆとりステップ返済ができない。
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